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房屋买卖合同纠纷【陈宏义、刘文胜】

分类:
民事类
作者:
来源:
发布时间:
2019/06/17
浏览量

  (一)诉讼当事人

  原告:赵某某

  原告代理人:陈宏义律师、刘文胜律师

  被告:株洲市某房地产开发有限公司

  (二)案情简介:

  2007年11月9日,原告与被告签订《门面内部定购合同》,双方约定:被告向原告出售位于建设路“某国际商业城”的临街门面一间,门面临街宽度为10米、套内面积约100平方米;门面的具体位置由原告选择确定(即“第二个选门面,第一号只能选一间”);被告按整个门面销售价格中最低价格再优惠10%确定单价;被告应于合同签订后18个月内交付门面(即2009年5月9日之前),逾期按所交定金2.5%/月计算利息;原告应按每间门面200万元向被告交纳定金;双方还就其他事项达成协议。合同签订后,原告向被告支付了门面的购房定金200万元。一直到原告于2010年9月16日起诉前,“某国际商业城”一楼门面早已建好,被告已开始对外定购、销售,已售门面当中最低单价为7.8万/平米。当原告要求被告交付门面时,被告不顾合同约定,非但不按约定方式优惠,相反却要求原告按远高于该单价支付房款。在双方就门面单价达不成一致意见的情况下,被告明确表示将撕毁合同、不再向原告交付门面。原告因被告的严重违约行为向株洲市中级人民法院提起诉讼,要求被告将门面销售给原告并承担定金利息及赔偿损失。

  (三)被告答辩意见

  1、被答辩人(即原告)据以起诉的《门面内部订购合同》(简称《内部合同》)属于预约合同,其签订的目的是签订本约合同——《销售合同》,《内部合同》只是一种意向行为。

  2、被答辩人据以起诉的《内部合同》属于无效合同。《内部合同》直接反映双方的目的是“为了进一步推动拆迁工作”,答辩人认为自己不具备签订预约合同的民事行为能力且违反了强制性法律法规规定。

  3、《内部合同》内容不具可履行性。因门面单价无法确定,《内部合同》仅约定“按最低优惠标准再优惠10%并提前确定门面位置”,该约定无法履行。合同并无违约金的约定。

  4、《内部合同》约定的利息是期待利益,但约定过高。2.5分的利息明显高于同期银行贷款利率。

  (四)律师代理意见

  本案双方当事人争议焦点为:1、本案《内部定购合同》性质是什么,是否成立有效;2、本案内部定购合同对门面具体单价、位置是否已确定,如何确定;3、被告应否向原告履行交付门面的义务,被告是否违约,违约责任如何确定。

  原告代理人认为:

  ①该《内部定购合同》为预约合同,属于商品房认购书。一是该合同签订时,涉案项目的绝大部分土地使用权尚未取得,项目建设用地及工程规划亦未得到相关政府部门许可,故《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的某些主要内容因存在法律与事实上的障碍而无法在该合同中体现;二是该合同第二条“本门面销售合同签订后,预付款转为房价款”明确了在本案合同签订后还存在本门面销售合同签订问题;三是该合同虽具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的部分主要内容,如当事人名称或姓名和住所、商品房基本状况、交付时间、违约责任等;四是原告在《内部定购合同》中并未确定门面的具体位置以及价格,而是将这两项的确定置于订立预售合同(本约)阶段之时。

  被告承认《内部定购合同》是在本案楼盘已经立项的情况下签订的,即针对了特定项目而签订且该项目亦成为现实,故不属于非法融资。因此,本案《内部定购合同》为预约合同,且为有效合同。

  ②双方当事人就门面具体单价并未达成一致,但是门面位置已经确定。双方并未在合同条款中明确门面单价,且《内部定购合同》第四条约定门面单价在整个项目开始销售时再定,因此双方未就价格协商达成一致。原告“提前确定门面”的含义实为括号中的选房顺序说明。只要前一个买受人选择后,原告即可以行使其选房的选择权。涉案项目在原告起诉前已经定型,而前一个买受人亦行使了选择权,原告在其诉状中确定的门面,系其依约行使选择权的结果,而这一选择权对本案门面位置的最终确定,应以其回答庭审阶段法庭询问其诉请有无变更时的明确表态为门面最终确定时间,而原告庭审时已明确表示以诉状为准,不再变更,故原告对本案门面的确定,法院应该予以支持。

  ③《内部定购合同》为预约合同,双方当事人未正式订立商品房预售合同(本约),被告未产生交付商品房的义务。

  双方当事人对本案门面的价格虽未能达成一致,但在商品房买卖合同关系中,消费者一般处于弱势地位。虽然双方约定本案门面在整个楼盘开始销售时再定,但这种约定应是基于双方对于本案门面价格在一个合理水平的预期之上,而在本案整个楼盘即将销售时,被告提出的价格远远超过当事人签订本内部定购合同时株洲市相近地段门面价格,明显是利用了其优势地位迫使原告接受,其不仅有牟取高额利润之嫌,亦违背了《合同法》上的公平与诚实信用原则,因此,本门面的预售合同未能签订,主要责任应在被告。而本案合同有效,双方亦明确了定金的数额,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理”的规定,被告应双倍返还定金给原告,即400万元。

  因被告的不诚信行为导致预售合同未能签订,而与被告因其不诚信可牟取的高额利益相比,仅以双倍返还定金尚不足以达到制裁违背诚实信用原则一方即本案被告的目的,也明显低于原告欲与被告订立本约的期待利益,被告应赔偿原告对正式订约产生合理期待而造成的机会利益损失260万元。

  (五)法院判决

  1、被告株洲市某房地产开发有限公司在判决生效之日起15日内双倍返还原告赵某某定金400万元;

  2、被告株洲市某房地产开发有限公司在判决生效之日起15日内赔偿原告赵某某人民币260万元;

  3、驳回原告赵某某要求被告交付门面的诉讼请求及其他诉讼请求。